Mietrecht

Rechtsgrundlage Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter gegen Entgelt eine Wohnung zur Verfügung zu stellen.

Den rechtliche Rahmen für Mietverträge bilden grundsätzlich die Bestimmungen des ABGB über Bestandsverträge  meist gilt Vertragsfreiheit

Die meisten Mietverträge über Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten fallen zusätzlich unter das Mietrechtsgesetz. Dieses Gesetz enthält größtenteils zwingendes Recht, d.h. Vereinbarungen zu Ungunsten des Mieters - gegen die gesetzlichen Bestimmungen - haben keine Gültigkeit.

. Geltungsbereich

gilt für Wohnungen, einzelne Wohnungsteile, Geschäftsräume aller Art (zB Büroäumlichkeiten) sowie mitgemietete Haus- und Grundflächen (zB Hausgärten).

Ausnahme: Wohnungen, für die


 das Mietrechtsgesetz nur in Teilen gilt (zB. Wenn die Wohnung in einem Ein-oder Zweifamilienhaus
liegt, bei Eigentumswohnungen, die nach 1945 errichtet wurden)

 für die das Mietrechtsgesetz überhaupt nicht gilt (zB. Mietgegenstände im Rahmen eines
Beherbergungsbetriebes, Wohnungen in Studentenheimen, Dienst- und Ferienwohnungen

. Ausstattung der Wohnung und Mietzinsobergrenzen

4 Ausstattungskriterien werden im Mietrechtsgesetz unterschieden. Die jeweilige Ausstattungskategorie richtet sich nach dem Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Die Wohnungen der Kategorie A bis C müssen in brauchbarem Zustand sein. Wenn nicht der Fall, liegt Kategorie D vor!

Kat. Ausstattung
A Mindestgröße 30 m², Zimmer, Küche bzw. Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit, Warmwasser, automatische Heizung
B Wie A, jedoch keine Mindestgröße, Warmwasser, automat. Heizung
C Mindestens eine Wasserentnahmestelle und ein WC in der Wohnung
D Wasserentnahmestelle und/oder WC nicht in der Wohnung, sondern am Gang ("Bassena- oder Substandardwohnung")


Welcher Mietzins darf vereinbart werden?

 ein freier Mietzins: zB für Eigentumswohnungen, die nach 2. WK erbaut wurden od. für Wohnungen in Ein- bzw. Zweifamilienhäusern

 ein angemessener Mietzins: zB für Wohnungen, die nach 2. WK erbaut, Wohnungen der Kat. A und B, die größer als 130 m² sind, sowie für Geschäftsräumlichkeiten.
Unterschied zum freien Mietzins: Er unterliegt der richterlichen Überprüfungsmöglichkeit (freier

ned).

 Ein Richtwertmietzins: für alle anderen Wohnungen (Ausnahme: Kat. D - Wohnungen). Mietzins beruht auf so genanntem Richtwert, welcher für eine brauchbare Wohnung der Kat. A mit einer Nutzfläche von 30 m² und 130 m² in einem gut erhaltenen Haus in durchschnittlicher Wohnumgebung, gilt.
Jene Wohnung wird auch als Normwohnung bezeichnet.



Berechnung des Richtwertes

Richtwert jedes Jahr vom Bundesminister für Justiz für jedes Bundesland festgesetzt und wird vom Grundkostenanteil sowie den Baukosten für geförderte Wohnungen errechnet.
Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard einer Normwohnung sind - ausgehend vom Richtwert - Zuschläge oder Abschläge vorzunehmen.

. Hauptmiete - Untermiete

Rechtsstellung:
Ist der Vermieter Eigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung, liegt ein Hauptmietvertrag vor.
Ist er selbst Hauptmieter der Wohnung und vermietet diese weiter, liegt ein Untermietvertrag vor. Dabei hängen die Rechte des Untermieters von denen des Hauptmieters ab. Wird zB der Hauptmieter rechtswirksam gekündigt, so verliert auch der Untermieter sein Mietrecht (*schon bled*).

Manchmal werden Schutzbestimmungen für den Hauptmieter umgangen, indem mit einem "Strohmann" ein Hauptmietvertrag abgeschlossen wird, der dann mit dem Mieter einen Untermietervertrag abschließt ("Scheinuntermiete"). Dies geschieht, um dem Mieter die schlechtere Rechtsstellung eines Untermieters zu verschaffen. In einem solchen Fall kann er jedoch die Anerkennung als Hauptmieter gerichtlich durchsetzen.



. Bestandteile des Mietzinses

Hauptmietzins Obergrenzen der "Angemessenheit" oder des Richtwertes mit dem jeweiligen Zu- und Abschlägen oder der Zins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D, gelten
Anteil an den Betriebs-

Kosten und öffentl. Ab-
gaben des Hauses dazu gehören: Anteile an Kosten für Wasser, Kaminkehrung, Kanal, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung von allgemein zugänglichen Räumen, gesetzl. vorgeschriebene Versicherungen, Grundsteuer, Hausbesorgerentgelt sowie Auslagen für Hausverwaltung
Höhe des Kostenanteils: richtet sich nach Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche d. Hauses
Anteil an besonderen

Aufwendungen zB Lift und Heizung
Umsatzsteuer Haupmietzins: Steuersatz 10%
Für Heizung, Möbel und Autoabstellplatz: 20%
Für Geschäftslokale: 0% oder 20% (Wahlrecht)

. Dauer und Beendigung des Mietvertrages


- Befristete Mietverträge ("Zeitmietverträge"):

Müssen schriftlich vereinbart werden, enden (ohne Kündigung!) mit dem Ablauf der vertraglich

vereinbarten Zeit)

Sie sind allerdings nur dort wirksam, wo dies das Gesetz ausdrücklich vorsieht, zB Mietverträge

 über Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
 über Eigentumswohnungen, die nach dem 2. WK erbaut wurden,
 über andere Hauptmietwohnungen mit einer Vertragsdauer von mind. 3 und höchstens 10 Jahren,
 über Geschäftsräumlichkeiten im Wohnungseigentum,
 Untermieterverträge mit einer maximalen Vertragsdauer von 5 Jahren.


- unbefristete Mietverträge

können unter Einhaltung bestimmter Fristen zu best. Terminen gekündigt werden. Mieter ge-

nießt Kündigungsschutz, d.h. der Mietvertrag kann nur aus den im Gesetz aufgezählten

Gründen und nur gerichtlich gekündigt werden.




Häufige Kündigungsgründe:


 Nichtbezahlung des Mietzinses
 Nachteiliger Gebrauch der Wohnung (zB Verwüstung)
 rücksichtsloses und ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern
 gänzliche Untervermietung der Wohnung ohne Zustimmung des Eigentümers
 Nichtbenützung der Wohnung (Ausnahme: Abwesenheit aus Gesundheits- oder Berufsgründen)
 Tod des Mieters, ohne eintrittsberechtigte Personen zu hinterlassen
Ehegatte, Lebensgefährte/r, Verwandte in gerader Linie, Adoptivkinder, Geschwister
Keine Zustimmung des Mieters erforderlich!

Mitteilung aber erforderlich!

In gewissen Fällen: Eintritt unter Lebenden möglich, d.h. der Mieter kann den oben genannten Personen (Ausnahme: Lebensgefährte/r) die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters auch zu Lebzeiten überlassen.
Voraussetzung: müssen best. Zeit mit Verstorbenem im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und dringendes Wohnbedürfnis haben.

. Verbesserung in der Wohnung durch den Mieter

Veränderungen/Verbesserungen an Wohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters. Geplante Verbesserungen melden, Schweigen des Vermieters durch mehr als 2 Monate gilt als Zustimmung.
Wenn keine Zustimmung, dürfen nur bestimmte Verbesserungen erfolgen (zB Etagenheizung, Telefon, Fernsehantenne, Energie sparende Maßnahmen).


Voraussetzungen:


- Mieter trägt Kosten selbst!
- Arbeiten müssen von Gewerbetreibenden ausgeführt werden
- äußeres Erscheinungsbild des Hauses darf nicht beeinträchtigt werden


Finanzielle Ablöse der Verbesserung (Investitionsablöse)

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Hauptmieter Anspruch auf Aufwandsersatz für wesentliche Verbesserungen, die über sein Mietverhältnis hinaus von Nutzen sind und nicht vor mehr als 20 Jahren durchgeführt wurden. Eine Aufforderung an den Vermieter muss spätestens bei Kündigung erfolgen.
Vergütung erfolgt zum Zeitpunkt der Investition (Abschreibung). Ist der Vermieter nicht in der Lage, die entsprechende Ablöse zu leisten, kann er dem Mieter das Recht einräumen, selbst einen Nachmieter zu gleichen Bedingungen zu suchen und von diesem die Investitionsablöse zu verlangen (erlaubte Ablöse im Sinne d. Mietrechtsgesetzes).
Sonst: Ablösen ohne Gegenleistung verboten, können im Fall ihrer Bezahlung zurückgefordert werden.

 Sonstige Einrichtungen und Regelungen zur Miete

 Hausbesorgergesetz: Vorschriften über Rechte und Pflichten sowie über das

Dienstverhältnis der Hausbesorger (zB Reinigung der Stiegen 1x in

der Woche)
 Bestimmungen der Gewerbeordnung über die Tätigkeit der Immobilienmakler und Immobi-
lienverwalter.
 Maklergesetz: regelt insbesondere auch die Tätigkeiten d. Immobilienmakler
 Wohnbauförderungsgesetz

 Wohnhaussanierungsgesetz
 Bestimmungen der Zivilprozessordnung über das Bestandsverfahren. Diese enthalten
insbesondere die Zuständigkeiten und Verfahrensvorschriften für die gerichtliche Kündigung,

u.a. Streitigkeiten aus Bestandsverträgen.